[汽車之家 行業] “房地產”與“汽車”，當這兩個詞出現在同一句話，你會想到什么？
不知從什么時候開始，汽車似乎成了各行各業爭相占領的高地。從科技公司華為小米，再到房產企業恒大寶能，大家能在汽車行業捕捉到各種此前和汽車“八竿子打不著”的身影。
時代變了，汽車行業是一門好生意，這點毋庸置疑。尤其在地產調控趨緊的當下，房產企業轉型汽車行業是一條可見的明路。
這一點，許家印和姚振華都很認同。到現在，萬達也忍不住了。
11月22日，萬達汽車科技服務有限公司(下稱萬達汽車)成立，法定代表人曾茂軍，注冊資本1億元人民幣。
1億元這個單位，對萬達來說有特殊的含義，因為這是王健林的一個“小目標”，但“小目標”的背后藏著他的“大戰略”。
進入汽車服務領域，萬達有其特有的優勢，這也給外界留足了想象空間。
只不過，房產企業進入汽車行業的故事太多，但還沒有誰能“獲得善終”。雖然如此，但萬達還是決定了進入這個市場，不管以怎樣的方式。
■萬達不玩造車游戲
當“房產企業”和“汽車”這兩個詞哪怕發生一絲微毫的聯系，都極易讓人產生不好的聯想，這是公眾在接踵而至的壞消息轟炸下，被培養出的條件反射。
恒大暴雷，在汽車業務方面甩賣了此前購買的輪轂電機公司，退還了還沒來得及使用的土地；寶能則是拖欠汽車版塊員工薪資，并傳出了裁員的消息。
可以說，走在前面的許家印和姚振華，在造車之路上都難言成功。
根據這次披露的信息，萬達這次主要做的是輕資產，意圖并不在造車，而是更好的讓新能源設施融入到商業地產。
天眼查App顯示，萬達汽車的經營范圍含汽車新車銷售、汽車零配件批發、機動車充電銷售、家用電器銷售、專業設計服務等。
在零部件與充電等細分板塊，萬達此前有過布局，很多萬達廣場的停車場已經安裝了新能源充電樁。
截至2021年7月23日，全國已開業的萬達廣場數量達到了380余座。對于萬達來說，各個城市林立的萬達廣場是極佳的資源。除了萬達廣場等商業設施之外，萬達還有酒店以及一系列的文旅設施，這些都是充電樁使用較多的繁華地段。
在一些舊樓盤，業主如果想安裝一個充電樁，很多地方都要重新鋪設，非常麻煩。有了這樣的萬達汽車牽頭，可以將商業地產核心和未來出行更好融合。就像安裝地暖一樣，未來的商業樓盤中，新能源相關基礎設施是標配。
而在銷售服務上，眾所周知，萬達廣場商業面積巨大，有很多車企選擇在萬達商圈設立自己的銷售門店與服務網點。在線下服務中心銷售新能源汽車，是面向未來，鋪開銷售終端的趨勢。
趨勢為王。萬達作為一家核心商圈的運營方與投資建設方，不可能無動于衷。
『寶能汽車』
另一方面，房產企業造車需要大量的投資，這對一家已經過了業務頂峰期的企業來說，是不可承受之重。寶能造車，總投資300億建設廣州基地，但還未來得及完工企業就已陷入危機；恒大更是舉集團之力為造車業務輸血，只不過，目前的恒大還沒來得及把車量產，就遭遇了兌付危機。
很明顯，與恒大、寶能等之前涉足造車領域的房產企業相比，萬達并不想上來就做重資產的造車業務，而是想輕裝上陣，先從輕資產的業務做起。
聚焦了線下消費場景，每年上億人次的人流量就是巨大的資源。如何將這個資源盤活，萬達在汽車方面做出的試水，或是王健林給出的答案。
■房產企業“中年危機” 汽車是良藥？
沒人能說清房產企業究竟什么時候開始焦慮的，但經歷了飛速生長后，隨著一系列調控的出臺，房產企業的光景不復往年。
國家對房地產的調控趨緊，開啟房產稅試點更是給這個行業加上了一道枷鎖。房地產發展的周期已過，資本開始流向科技、芯片、汽車等領域，以及元宇宙、區塊鏈等虛擬概念。
在造富傳說中，房地產不再是神。
8月24日，廣東老牌房企ST粵泰公告，公司被申請破產清算；9月20日，號稱“江西新王”的新力地產股價暴跌90%，總市值僅剩17.85億港元；9月20日，碧桂園耗費近100億，全資間接收購富力物業……
『新力地產瞬間市值“歸零”』
數量上看，截止9月27日，房企違約債券39只，比2020年翻了一倍多。金額上看，截止9月27日，違約債券金額累計達467.5億，比2020年增159%。在2021年，恒生地產指數同比下降20.10%，表現弱于大盤。
短平快、高負債、高杠桿，是中國過去20年房地產經濟突飛猛進的財富密碼。但隨著房價趨近平穩，房地產需要發展的新思路，“中年危機”日益逼近。
近些年，房企為保證“活下去”，賣身賣地賣股權的情況不斷發生。以萬達為例，從2017年開始，萬達分別出售了文旅與酒店業務、萬達商業、萬達電影、海外資產、萬達百貨、萬達金融，并削減自己的房地產主營業務。
同時，房企為了能在未來“活得好”，大都積極拓展新的非房地產業務。碧桂園2017年投入到農業種植和機器人研發，恒大賣起了米面糧油。這些房企居安思危，讓跨界變成了趨勢，而更多房企自然將目光投向了汽車產業。
何以解憂？唯有汽車。
汽車是下一個風口。在眾多資金涌入汽車行業的趨勢下，很多企業已經看到了答案，而房產企業在發展汽車業務上也有著先天的便利。
首先，未來的汽車產業是高新科技產業，對資金和技術實力要求較高。小鵬汽車完成A+輪融資后，何小鵬曾感嘆“以前看別人做車覺得100億太夸張了，現在自己跳進去才知道，200億都不夠花。” 可見其資金門檻的高度。
有實力支撐汽車產業布局的行業中，房產企業是為數不多的選項。截至2020年6月末，現金超1000億的房企有5家。
其次，汽車產業的政策東風正盛。一些地方政府為了鼓勵新能源汽車產業發展，為造車的土地審批提供了很多寬松便利的條件。
汽車業務與房產業務具備一定的互通性，有了這些便利政策的加持，哪怕“懷著其它心思造車”，也可以為房地產主營業務添磚加瓦。
以廣西為例，自治區曾出臺土地扶持政策，來加快新能源汽車發展。政策指出，“重大項目清單的新能源汽車產業項目，由自治區優先安排建設用地指標，做到應保盡保?！?/p>
借著政策，在2021年7月，恒大汽車計劃在廣西基地新建一期工程。該基地地點位于伶俐工業園區，項目總投資50億元，建設規模為分別年產10萬套純電動乘用車的車身和零部件總成，占地面積為1260畝。
寶能汽車拿地更加兇猛，2017年-2019年期間，寶能汽車在廣州、貴陽、昆明、昆山、西安5地共拿下13宗地，總面積約為457.44萬平米，其中還包含8.15萬平米住宅用地。
資金充足轉型，而且造車還能為自己的主營業務賺取土地扶持，這樣的買賣何樂不為。
萬達并不是第一家涉足汽車產業的地產企業，或許也不是最后一家。從2017年開始，這些房產企業就開始積極謀求轉型。
『碧桂園順德新能源汽車小鎮』
2017年3月，寶能集團注資10億元人民幣成立了寶能汽車；同年9月，碧桂園與國內唯一涵蓋新能源汽車全產業鏈的深圳新能源產業協會簽署戰略協議，拉開了碧桂園進入汽車領域的序幕；同年10月，地產巨頭華夏幸福入主合眾新能源；2018年，融創孫宏斌接盤樂視，雖然無關造車，但樂視仍深度參與到汽車行業中……
故事還在繼續，當前的房產企業只分為兩種——“已經造車”的，和“想造車但還沒動手”的。
只不過，隨著一系列房產企業折戟造車領域，也讓人們多了一些疑問。他們轉型的決心到底有多大？房產轉型造車，真的靠譜嗎？
■布局汽車領域 最終能否走通
當前的房產企業，布局汽車領域訴求各不相同。
以恒大、寶能為代表的房企，親自下場造車是為了讓自己徹底轉型為一家車企。這些企業會深度介入新能源汽車全產業鏈的上下游，并通過自建工廠或入股其他新能源車企的方式，來實現自己的造車宏圖，最終推出自己的汽車品牌。
只不過，這種轉型訴求耗資巨大，會對主營業務產生一定影響。但每一項業務的布局，都踩在了未來的風口上。比如2021年10月，許家印決定在未來十年，由一家房地產企業轉型為新能源汽車企業，可見決心之大。
不過，目前上述路線，還沒有看到成功的跡象。
而萬達的訴求，則是以房產為主的姿態，切入新能源汽車市場。換言之，萬達會選擇將出行產業作為房地產一種附屬業務來看待。
在這條路徑上，萬達會選擇將新能源汽車的配套產業，植入到自己的商業地產中，形成商業閉環，為客戶提供更多的便利。同時，也在未來的競爭中占有一席之地。
此類配套公司將會是未來的大趨勢。在國內外，有很多房地產企業招募汽車領域的人才，來做趨勢研究，目的正是將新能源汽車產業配套服務和商業地產打通。
在未來，出行領域將會和住宅領域進一步融合。至于如何融合，這類公司會作出預研和提前布局。
『許家印』
摸著許家印過河，第二條路線的王健林顯然不想自己造車。萬達設立萬達汽車，最終目的還是在于配套房地產，踏踏實實做主業。
萬達作出的抉擇，在業務邏輯上更適合房企當下的處境。
房企崛起的邏輯，在于資本和金融的運作。這部分市場中，房企需要高杠桿與高負債，并利用一系列資本運作，來實現“錢生錢”。所以，這也推動了房企較高的負債率。2019年披露的一組數據顯示，中國排行前50家房企中，過半數房企資產負債率超過80%。
而新能源汽車的邏輯在于科技。理想、蔚來、小鵬等新勢力崛起，都是在研發上耗費了巨大的資源，才有了今天的市值與成績。在2020年，“蔚小理”三家研發營收占比均在10%以上，甚至超過了很多大型傳統車企。
房企與新能源車企，在經營邏輯上有根本差異，房企缺乏研發的“內在基因”。許家印、姚振華過高估計了自身的抗風險能力和資本運作能力，而低估了汽車行業的造車門檻。
數年前就開始低調處事的王健林，則要更穩重一些。
房地產造車的熱潮已過，沒有企業再敢“以身犯險”。前車之鑒歷歷在目，新能源汽車雖好，但萬達顯然不想做下一個恒大。（文/汽車之家 程功）
